¿Quién es el dueño de la playa? Depende

2021-07-22
La compresión costera, o la colisión entre el desarrollo costero y el aumento del nivel del mar, representa una amenaza para las playas y la capacidad del público para disfrutarlas y acceder a ellas. David Ramos / Getty Images

A medida que los estadounidenses acuden en masa a las playas este verano, sus dedos de los pies se hunden en algunas de las propiedades inmobiliarias más disputadas de los Estados Unidos.

No siempre fue así. A mediados del siglo XX, cuando la población de EE. UU. Era más pequeña y la costa todavía era una especie de frontera en muchos estados, los terratenientes costeros del laissez-faire y ausentes toleraron que la gente cruzara su propiedad frente a la playa. Ahora, sin embargo, la costa se ha llenado. Los propietarios están mucho más inclinados a buscar excluir a una población cada vez mayor de bañistas que buscan acceso a cada vez menos playa.

En la mayoría de las costas de Estados Unidos, el público tiene el derecho consagrado al acceso "lateral". Esto significa que las personas pueden moverse por la playa a lo largo de la arena húmeda entre la marea alta y la baja , una zona que generalmente es de propiedad pública. El control de los propietarios frente al mar generalmente se detiene en la línea de marea alta o, en muy pocos casos, en la línea de marea baja.

Pero a medida que el cambio climático eleva el nivel del mar, los propietarios están tratando de endurecer sus costas con diques y otros tipos de blindaje, comprimiendo la playa de arena y el público en un espacio cada vez más reducido.

Como director de la Clínica de Conservación en la Facultad de Derecho de la Universidad de Florida y el Programa Legal Florida Sea Grant, y como alguien que creció con arena entre los dedos de los pies, he estudiado leyes y políticas de playa durante la mayor parte de mi carrera. En mi opinión, la colisión entre el aumento del nivel del mar y el desarrollo costero, conocida como " compresión costera ", ahora representa una amenaza existencial para las playas y para la capacidad del público para llegar a ellas.

La playa como fideicomiso público

La ley de propiedad frente a la playa ha evolucionado a partir de ideas que se remontan a la antigua Roma. Los romanos consideraban la playa como un "dominio público", capturado en una cita de la ley romana que se cita a menudo : "Según la ley de la naturaleza, estas cosas son comunes a toda la humanidad; el aire, el agua corriente, el mar y, en consecuencia, las orillas del mar. . "

Los jueces de la Inglaterra medieval desarrollaron esta idea en la teoría legal conocida como la " doctrina de la confianza pública ", la idea de que ciertos recursos deben conservarse para que todos los utilicen. Estados Unidos heredó este concepto.

La mayoría de los estados colocan el límite entre la propiedad pública y privada en la línea media de la marea alta , una marea promedio durante una época astronómica de 19 años. Esto significa que en algún momento del ciclo diario de las mareas suele haber una playa pública por la que caminar, aunque sea húmeda y, a veces, estrecha. En estados como Maine que establecen el límite en la marea baja media, debe estar dispuesto a vadear.

Un cartel de playa privada en Deerfield Beach, Florida. El estado ha sido un imán para las batallas de acceso a la playa.

¡Todos adentro!

Las leyes de acceso temprano a la playa en los estados costeros se diseñaron en gran medida para garantizar que las actividades diarias como la pesca y la recolección de algas marinas para fertilizantes pudieran ocurrir, independientemente de quién fuera el propietario de la fachada de la playa. Sin embargo, la recreación pública se convirtió cada vez más en el uso principal de las playas y las leyes estatales evolucionaron para reconocer este cambio.

Por ejemplo, en 1984, la Corte Suprema de Nueva Jersey extendió el alcance de la Doctrina de Confianza Pública más allá de la línea de la marea para incluir el uso recreativo de la playa de arena seca . En un movimiento pionero, Texas codificó su derecho consuetudinario en 1959 mediante la promulgación de la Ley de Playas Abiertas , que establece que la playa de arena hasta la línea de vegetación está sujeta a una servidumbre a favor del público.

Además, Texas permite que esta servidumbre "ruede" a medida que la costa migra hacia el interior, lo que es cada vez más probable en una era de mares crecientes. Los litigios recientes y las enmiendas a la ley han modificado algo su aplicación, pero el principio básico de los derechos públicos en las playas de arena seca de propiedad privada aún se aplica.

La mayoría de los estados que dan acceso público a arena seca en propiedad que de otro modo sería privada, lo hacen bajo un principio legal conocido como derechos de uso consuetudinarios . Estos derechos evolucionaron en la Inglaterra feudal para otorgar a los aldeanos sin tierra acceso a las tierras del señor de la mansión para actividades cívicas que se habían llevado a cabo desde "tiempos inmemoriales", como el baile ritual del árbol de mayo.

La Corte Suprema de Oregón abrió el camino en la aplicación judicial de los derechos de uso consuetudinario a las playas en 1969, declarando todas las playas de arena seca del estado abiertas al público . Florida hizo lo mismo en 1974, pero desde entonces se ha interpretado que su decisión de la Corte Suprema se aplica parcela por parcela .

Al igual que Texas, Carolina del Norte , Hawái y las Islas Vírgenes de los EE. UU. Han promulgado leyes que reconocen el uso habitual de la playa de arena, y los tribunales han respetado las leyes, como muestra el siguiente mapa de la Conversación (datos de la Fundación Surfrider ).

Sand Wars en Florida

Florida tiene más playas de arena que cualquier otro estado, un clima durante todo el año para disfrutarlas y un apetito aparentemente ilimitado por el crecimiento, todo lo cual hace que el acceso a la playa sea un punto crítico crónico.

A lo largo del Panhandle de Florida, han estallado batallas campales desde 2016, con propietarios de propiedades frente a la playa y complejos turísticos privados que afirman sus derechos de propiedad privada sobre la playa de arena seca y llaman a los alguaciles para desalojar a los lugareños. Cuando los bañistas respondieron afirmando sus derechos de uso consuetudinario, el condado de Walton, que no era un bastión liberal, los respaldó y aprobó el equivalente local de una ley de uso consuetudinario .

La legislatura de Florida intervino y eliminó el derecho local de aprobar leyes de uso consuetudinario, excepto de acuerdo con un complicado proceso legal que solo unos pocos gobiernos locales han iniciado. Los críticos argumentan que la ley ha dificultado que las comunidades establezcan un acceso público lateral a las playas y ha hecho poco para resolver las disputas en curso.

¿Qué pasa con solo agregar arena?

La erosión es tanto un enemigo como un posible salvador del acceso a la playa. A medida que el aumento del nivel del mar erosiona las playas, aumenta la presión para endurecer las costas. Pero el blindaje de las costas en realidad puede aumentar la erosión al interferir con el suministro natural de arena. La adición de más diques hace que sea cada vez más probable que en muchas áreas desarrolladas la playa de arena seca prácticamente desaparezca. Y lo que una vez fue la playa pública de arena húmeda, el área entre la marea alta y baja media, se convertirá en dos líneas horizontales en un malecón vertical.

Una alternativa es agregar más arena . El Congreso autoriza y financia al Cuerpo de Ingenieros del Ejército de los EE. UU. Para restaurar las playas con arena extraída de la costa o transportada en camiones desde antiguas dunas del interior. Los estados generalmente deben igualar estos fondos, y los propietarios de propiedades frente a la playa ocasionalmente colaboran colectivamente.

Pero las regulaciones federales requieren que las comunidades que reciben estos fondos garanticen un acceso adecuado a las playas nutridas desde la calle, incluido el estacionamiento. Y las nuevas playas construidas a partir de costas sumergidas deben mantenerse para el acceso público hasta que el nivel del mar las sumerja nuevamente .

Este requisito, junto con problemas de derechos de propiedad más misteriosos, llevó a los propietarios del condado de Walton en Florida a luchar contra un proyecto de nutrición de playas que habría protegido su propiedad de la erosión. Llevaron el caso a la Corte Suprema de Estados Unidos y perdieron .

La nutrición de la playa también es una solución temporal. Los suministros de arena en alta mar de buena calidad y de fácil acceso ya están agotados en algunas áreas. Y el aumento acelerado del nivel del mar puede superar a la arena disponible en algún momento en el futuro. Exprimidas entre condominios y arrecifes de coral, las playas del sur de Florida están especialmente en riesgo, lo que lleva a algunas propuestas desesperadas, incluida la idea de moler vidrio para crear arena de playa .

Este artículo se ha vuelto a publicar de The Conversation con una licencia de Creative Commons. Puedes encontrar el artículo original aquí .

Thomas Ankersen es profesor de habilidades legales y director de la Clínica de Conservación de la Facultad de Derecho de la Universidad de Florida. Recibe fondos de Florida Sea Grant a través del Programa Nacional Sea Grant.

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