あなたの家から追い出されるのを避ける方法

2020-04-07
家主から立ち退きの通知を受け取ることは決して良いことではありません。次に何をすべきですか?ピーターデイズリー/ゲッティイメージズ

毎年、90万人以上のアメリカ人が彼らの家から追い出されています。これは、賃貸世帯の40世帯に1人です。そして、それらは裁判所によって処理される正式な立ち退きだけです。家主が「お金が払えないなら行かなくちゃ」と言って、家主が喧嘩をせずに荷造りする、単なる「家主の退去」は無数にあります。

あなたが賃貸人である場合、あなたの州のテナントとしてのあなたの法的権利を知ることは重要です。それはあなたの家を維持することと、最悪の時期に家を失うことの違いかもしれません。

問題が発生した場合は、積極的に行動してください

Janet Portmanは、Noloの編集長であり、「Every Tenant'sLegalGuide」と「Renters'Rights」の共著者です。彼女は、立ち退きを避けるために苦労しているテナントが最初にできる最も重要なことは、家主に連絡して何が起こっているのかを説明することだと言います。

あなたが常に良いテナントであった場合、つまりあなたが一貫して時間通りに家賃を支払い、物件の世話をしているのであれば、家主が喜んであなたと一緒に働く可能性が高いです。

「賢い家主はすべての要素を考慮します」とポートマンは言います。「彼らがあなたを滞納のために投げ出すと、彼らは2ヶ月以上の離職の危険を冒し、お金が入らないでしょう。あなたが良い、安定したテナントであり、賃貸市場が熱狂していないなら、家主はあなたと一緒に働くインセンティブを持っているでしょう。」

計画を立ててそれを書面に

運が良ければ、家主が交渉してくれるなら、正直に言って現実的な支払い計画を立てましょう。あなたが決して守ることができないという約束をすることはあなたに何の役にも立たないでしょう。家賃の一部しかカバーできない場合は、草刈り、家の塗装、または家主の時間とお金を節約するその他のタスクを実行することを提案します。

「あなたが思いついた理解が何であれ、テナントと家主の両方が許しの条件を明記した書面による合意に署名する必要があります」とポートマンは言います。これにより、突然の退去通知からテナントとしてあなたを保護し、さらにあなたが約束を果たすことを家主に保証します。

正式な立ち退きは戦うのが難しい

故、偉大なケニー・ロジャースの不滅の言葉の中で、「あなたはいつそれらを保持するべきか、そしていつそれらを折りたたむべきかを知るようになった」。支払い計画があっても、賃貸料を支払う余裕がない場合は、正式な立ち退きに引きずり込まれる価値はないでしょう。引き出された訴訟手続きは少なくともしばらくの間あなたを買うだろうと思うかもしれませんが、そうではありません。

「小作農立ち退き事件は、刑事事件とほぼ同じ速さで、そして確かに他のどの民事事件よりも速く、法廷を非常に迅速に通過します」とポートマンは言います。「そして、ほとんどの人は彼らの記録に退きを望んでいません。それは死のキスです。」

そのため、ほとんどの場合、ポートマンは、正式な3日または5日の解約通知(支払いまたは退去)を受け取ったテナントは、荷造りして退去するだけだと言います。

一方、小作農立ち退き事件が非常に迅速に起訴される理由の1つは、正式な小作農立ち退きプロセスが非常に厳しく規制されているためです。すべての州には独自の立ち退き法がありますが、それらのほとんどは、家主がプロセスのすべてのステップでテナントに通知することを義務付けています。あなたの家主がこれに不慣れで、弁護士を雇わないことによってお金を節約しようとするなら、あなたは運がいいかもしれません。

「自分でやろうとする家主は、しばしばそれを台無しにします」とポートマンは言います。

悪いニュースは、家主が最初にめちゃくちゃになったとしても、同じ間違いを二度犯さないだろうということです。書き込みが壁にあるときを認識し、いかなる犠牲を払っても正式な立ち退きを避けることが重要です。

家主はあなたに「無条件の終了通知」を与えることもできます。そこでは家賃を支払う機会なしにすぐに去らなければなりません(あなたがいる州によって異なります)が、それは通常あなたが賃貸契約の条件に違反した場合のみです、財産を傷つけたり、そこから麻薬を売ったりするなど。

悪い家主への対処

ただし、正式な立ち退きと戦う価値がある場合もあります。ポートマンは、家主が必要な修理や賃貸の維持に失敗した例を挙げています。それらの修理が行われるまでテナントが家賃を差し控えることを決定した場合、それは彼らの権利の範囲内です。

もちろん、家主は未払いの家賃の立ち退き手続きを開始することもできます。しかし、テナントが現在の状態で賃貸ユニットが居住不可能または危険であり、家主が行動しなかったという証拠を提示できる場合、裁判官がテナントを裁定する可能性が非常に高くなります。

「それは「居住性防御」と呼ばれ、非常に一般的なものです」とポートマンは言います。

不法に立ち退かされていると感じた場合は、州の法的援助またはテナント擁護団体に連絡してください。これらのグループはまた、家賃をカバーする一時的な援助を必要とする個人や家族のために割り当てられた政府や民間組織を通じて利用可能な緊急資金にあなたを向けることができるかもしれません。

家賃管理ユニットに関する特別な考慮事項

特定の賃貸市場は非常に競争が激しく、天文学的な料金の値上げの対象となるため、テナントが家から値を付けられないように保護する法律が制定されています。主にカリフォルニア、ニューヨーク、ニュージャージーに、家賃管理法または家賃安定法がある182の市町村があります。

これらの家賃管理法は、家主が毎年一定の割合を超えて家賃を上げることを違法としています。唯一の例外は、テナントが自発的にユニットを退去するか、退去させられる場合です。その時点で、家主はレートをその完全な市場価値まで上げることができます。

「それで、その状況で何人かの家主は何をしているのですか?彼らは「正当な理由」の立ち退き条例の下で許可されている理由で立ち退きを試みています」とポートマンは言います。「彼らが成功すれば、彼らはより新しく、より熱く、より高いレートで再賃貸することができます。」

「正当な理由」の定義は州ごとに異なります。たとえばカリフォルニアでは、家主は州法の下で、ユニットの大幅な改造を計画している場合、テナントを強制的に退去させることが許可されています。特定の市の法律で別段の定めがない限り、家主はテナントに退去を求める前に必要な建設許可を取得する必要さえありません。

「それはあなたがタイタニック号を航海することができる抜け穴です」とポートマンは言います。

家主または資格のある相対的な計画がユニット自体に移動する場合、またはユニットを住宅から商業に切り替えたい場合、家主はテナントを追い出すこともできます。サンフランシスコのような都市では、家主が一定の年数の間計画を実行したことを証明する必要があります。そうでない場合、テナントは元のレートで戻ることができます。

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今それは良い点です

COVID-19のパンデミックをきっかけに、連邦政府と34の州が、小作農立ち退きに関する一時的なモラトリアムを発行しました。しかし、ポートマンは、モラトリアムは家主がすべての延滞家賃を許すことを意味しないと指摘します。「ラインを計算する瞬間があるでしょう」と彼女は言います。いくつかの州は人々が家賃を払うのを助けるためにお金を提供しています。州政府のウェブサイトをチェックして、それが利用できるかどうかを確認してください。

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